Как купить или продать земельный участок под ИЖС: Полное руководство
Сделки с землей под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — одни из самых значимых на рынке недвижимости. Это не просто покупка территории, это приобретение места для будущего семейного гнезда или выгодная инвестиция. Однако процесс купли-продажи земельного участка ИЖС полон юридических нюансов, и ошибка может стоить не только денег, но и времени, потраченного на суды.
В этой статье эксперты портала novostroyrf.ru и ведущие юристы-практики подготовили исчерпывающий гайд, который поможет вам безопасно и выгодно провести сделку. Мы разберем пошаговые алгоритмы как для продавцов, так и для покупателей, учитывая изменения в законодательстве 2025-2026 годов.
По данным Росреестра, в 2025 году количество сделок с земельными участками в России выросло на 12% по сравнению с предыдущим годом, что подчеркивает высокий спрос на этот вид недвижимости . Чтобы ваша сделка прошла успешно, следуйте нашей инструкции.
Если хотите продать участок ИЖС
Продажа земли — процесс, требующий тщательной подготовки. Чем лучше вы подготовитесь, тем выше будет ликвидность вашего объекта и тем быстрее найдется покупатель.
1. Определить тип продаваемой недвижимости
Первый и самый важный шаг — понять, что именно вы продаете: просто земельный участок или землю вместе с домом. Это принципиально меняет пакет документов и стоимость объекта. Если на вашей земле расположен капитальный дом, вы не можете продать только землю, просто «забыв» про строение.
Эксперты novostroyrf.ru предупреждают: если вы планируете снести старый дом, чтобы продать чистый участок, нельзя делать это явочным порядком. В соответствии со ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ, ликвидация капитального строения требует подачи уведомления в администрацию и внесения изменений в ЕГРН. В противном случае, если покупатель закажет геодезию, остатки фундамента могут быть расценены как самострой, что заблокирует сделку или создаст проблемы новому владельцу .
Земля без подряда: Если на участке нет построек или есть только некапитальные сооружения (сараи, теплицы), вы продаете именно надел.
Земля с домом: Участок и дом — это два разных объекта недвижимости с разными кадастровыми номерами. Их стоимость считается отдельно, и продаются они либо по одному договору (с перечислением обоих объектов), либо по двум отдельным договорам купли-продажи.
2. Подготовить земельный участок ИЖС к продаже
Визуальное состояние напрямую влияет на цену и скорость продажи. Покупатель должен влюбиться в территорию с первого взгляда. Подготовка включает в себя не только эстетику, но и юридическую «чистоту» границ.
Наведение порядка: Скосите траву, уберите сухостой и мусор. Если есть забор, проверьте его целостность. Аккуратный вид создает ощущение ухоженности и заботы со стороны продавца .
Обозначение границ: Если забора нет, обозначьте границы колышками с яркими флажками. Это поможет покупателю визуально оценить размеры владения.
Юридическая подготовка: Самое главное — убедиться, что проведено межевание. С 2025 года наличие точно установленных границ стало критически важным. Без межевания, то есть без внесения координат поворотных точек в ЕГРН, Росреестр может приостановить регистрацию сделки. Это своеобразное «свидетельство о рождении» участка . Если границы не установлены, продать земельный участок будет крайне сложно, особенно если покупатель планирует использовать ипотечные средства.
3. Собрать документы для продажи земельного участка ИЖС
Пакет документов — основа сделки. В 2026 году перечень является стандартизированным, но требует внимательности. Ранее обязательный кадастровый паспорт заменен выпиской из ЕГРН .
Основной пакет для продавца-физлица:
| Документ | Примечание |
|---|---|
| Паспорт продавца | Действительный на момент сделки. |
| Выписка из ЕГРН | Заменяет свидетельство о собственности. Заказывается через МФЦ или Госуслуги. Должна быть актуальной (давностью не более месяца). |
| Правоустанавливающий документ | Документ, на основании которого вы получили участок (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве). |
| Нотариальное согласие супруга | Обязательно, если участок куплен в браке, даже если супруг не выделен как совладелец. |
| Документы на дом (при наличии) | Выписка из ЕГРН на дом. |
| Справка об отсутствии долгов | По налогам (можно проверить онлайн на сайте ФНС) и, если участок в СНТ, об отсутствии задолженности по членским взносам. |
Важно: Если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
4. Bыбрать cпocoб пpoдaжи земли
У вас есть два основных пути: продажа своими силами или обращение к профессионалам.
Самостоятельная продажа: Вы экономите на комиссии риелтора (обычно 2–5%), но берете на себя все риски: определение цены, юридическую проверку покупателя, организацию показов, составление договора. Этот способ требует много времени и знаний.
Продажа через риелтора / агентство недвижимости: Профессионал рынка недвижимости возьмет на себя всю рутину: проведет профессиональную фотосъемку, разместит объявления на ключевых площадках (Авито, Риксби, ЦИАН, Домклик), проведет переговоры и сопроводит сделку юридически. Как отмечают эксперты НовостройРФ, риелтор помогает определить адекватную рыночную стоимость и проверяет «юридическую чистоту» покупателя, что значительно снижает риски .
5. Заключить договор купли-продажи земельного участка
Когда покупатель найден и стороны договорились о цене, наступает этап фиксации договоренностей.
Задаток vs. Аванс: Если покупатель готов «забронировать» участок, обычно составляется предварительный договор и вносится задаток. В отличие от аванса, задаток выполняет обеспечительную функцию: если сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у продавца; если по вине продавца — он возвращает задаток в двойном размере .
Составление основного договора:
Форма договора: Простая письменная форма. Нотариальное удостоверение требуется, если продаются доли или права несовершеннолетних.
Существенные условия: Обязательно указываются кадастровый номер, площадь, адрес (местоположение), цена и реквизиты сторон.
Продажа с домом: В договоре нужно четко прописать, что продается земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Можно составить один документ, включив оба объекта, или два отдельных .
Примерная структура договора включает предмет, характеристику участка, цену и порядок расчетов, права и обязанности сторон, а также акт приема-передачи.
6. Зарегистрировать переход права собственности на землю ИЖС
Подписанный договор — это еще не конец сделки. Право собственности переходит к новому владельцу только после государственной регистрации в Росреестре.
Способы подачи документов:
Лично через МФЦ: Продавец и покупатель приходят в любой центр «Мои документы» (МФЦ) с паспортами и договором. Покупатель оплачивает госпошлину (в 2026 году для физлиц это 2000 рублей за регистрацию права на участок, и дополнительно 2000 рублей за дом, если он есть). Сотрудник выдает расписку о приеме документов.
Электронная регистрация (через Госуслуги или сайт Росреестра): Самый быстрый способ. Документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) обеих сторон. Если участники сделки находятся в разных городах, это единственный удобный вариант .
Через нотариуса: Если сделка нотариальная, нотариус сам подает документы на регистрацию в электронном виде. Срок регистрации в этом случае составляет 1 рабочий день .
После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.
7. Заплатить налоги (Если продажа земельного участка приносит прибыль)
Продажа земли является доходом, с которого государство ожидает уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако существуют законные способы его не платить или уменьшить.
Минимальный срок владения: Если вы владели участком более минимального срока, вы освобождаетесь от уплаты налога и подачи декларации.
Налоговая ставка (в 2026 году за доходы 2025 года): Действует прогрессивная шкала. Если доход от продажи не превышает 2,4 млн рублей, ставка составляет 13%. С суммы превышения — 15% .
Как уменьшить налог:
Имущественный вычет: Вы имеете право уменьшить облагаемый доход на 1 000 000 рублей. Например, продав участок за 1,5 млн руб., налогом облагается только 500 тыс. руб.
Уменьшение на расходы: Если вы ранее покупали этот участок и можете подтвердить расходы документально (договор купли-продажи, расписка), налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Важно: Даже если налог равен нулю (например, участок продан дешевле 1 млн руб.), но минимальный срок владения не истек, декларацию 3-НДФЛ подать необходимо до 30 апреля следующего года .
Если хотите купить участок ИЖС
Покупка земли под строительство — ответственный шаг. Здесь важно не только выбрать красивый вид, но и проверить юридическую состоятельность объекта и его пригодность для строительства.
1. Определить, каким способом хотите купить землю
Способ приобретения влияет на требования к объекту и скорость расчетов.
Наличные: Самый простой способ с точки зрения одобрения сделки банком. Вы не зависите от требований кредитной организации.
Ипотека: Многие банки кредитуют покупку земли под ИЖС. Можно воспользоваться льготными программами (Семейная, IT-ипотека и др.).
Материнский капитал: Средства МСК можно направить на покупку земли, но только при условии, что на ней будет построен жилой дом, причем строительство должно вестись с привлечением подрядчика (не своими силами) или после компенсации затрат на уже построенный дом.
2. Найти подходящий участок
Поиск — это компромисс между ценой, локацией и инфраструктурой. На что обратить внимание?
Локация и транспортная доступность: Удаленность от города, качество подъездных путей (грунтовка или асфальт), наличие общественного транспорта.
Инфраструктура: Наличие магазинов, школ, больниц в пешей доступности или в разумной близости.
Коммуникации: Это самый затратный пункт. Уточните у продавца или в местной администрации о возможности подключения к газу, электричеству (выделенная мощность, кВт), центральному водоснабжению и канализации. Если коммуникаций нет, закладывайте в бюджет их подведение (бурение скважины — от 2000 руб./м, установка септика — от 80 000 руб., подключение газа — от 300 000 руб.).
Форма и рельеф: Обратите внимание на форму участка (идеальный — прямоугольный или квадратный), уклон (сильный уклон увеличит затраты на фундамент и ландшафт), наличие низин (риск подтопления).
3. Проверить земельный участок и документы на него
Этап due diligence (юридической и фактической проверки) — самый важный. Именно здесь отсеиваются 90% проблемных вариантов.
Эксперты рекомендуют не ограничиваться визуальным осмотром и использовать цифровые сервисы.
Чек-лист проверки:
Категория земель и ВРИ: Участок должен относиться к категории «Земли населенных пунктов». Вид разрешенного использования — «Для индивидуального жилищного строительства» или «Личное подсобное хозяйство» (при нахождении в черте населенного пункта). Это гарантирует право построить дом и прописаться в нем .
Границы (межевание): Запросите у продавца выписку из ЕГРН. Проверьте, внесены ли координаты границ. Отсутствие межевания — повод для торга, так как вам придется проводить его за свой счет и риск (возможны споры с соседями) .
Публичная кадастровая карта (ПКК): В онлайн-режиме на карте Росреестра проверьте:
Наложение границ на смежные участки.
Наличие охранных зон (ЛЭП, газопровод, водные объекты), которые накладывают ограничения на строительство.
Градостроительный план (ГПЗУ): Закажите его в местной администрации. Этот документ содержит информацию о разрешенных параметрах строительства, отступах от границ и красных линиях. Сергей Минаков, девелопер и основатель компании «Земля МО», подчеркивает: «ГПЗУ дает четкий ответ и зеленый свет вашей стройке. Он показывает, можно ли вообще строить на этом участке в соответствии с генпланом» .
Обременения и аресты: Убедитесь, что участок не находится в залоге у банка, под арестом или в аренде. Актуальная выписка из ЕГРН покажет все актуальные ограничения.
4. Оформить сделку
Процесс оформления при покупке зеркален процессу продажи.
Обсуждение условий: Обсудите с продавцом цену, порядок расчетов и сроки освобождения участка.
Подписание договора: Проверьте правильность паспортных данных продавца, кадастрового номера и цены в договоре. Передача денег может происходить как наличными (под расписку), так и через банковскую ячейку или аккредитив (самый безопасный способ).
Регистрация: Передайте документы в Росреестр/МФЦ. Срок регистрации при обычной подаче составляет 5-7 рабочих дней, при электронной — 1-2 дня.
Получение выписки: После завершения регистрации вы становитесь законным владельцем. На электронную почту (если подавали через интернет) или в МФЦ поступит готовая выписка из ЕГРН.
Ответы на частые вопросы (Вопрос-ответ)
Вопрос: Можно ли купить земельный участок ИЖС меньше 4 соток?
Ответ: Формально закон не устанавливает минимальный размер для уже существующих участков. Однако для постановки на кадастровый учет новых участков действуют нормы, установленные местными правилами землепользования и застройки. Обычно минимальный размер для ИЖС составляет 3-4 сотки. Покупая маленький надел, убедитесь, что сможете соблюсти необходимые отступы от границ при строительстве дома (минимум 3 метра) .
Вопрос: Влияет ли наличие старого дома на участке на налог?
Ответ: Да, если вы покупаете земельный участок под ИЖС с домом, налоговая база рассчитывается исходя из суммарной кадастровой стоимости обоих объектов. Если вы планируете снести старый дом, делать это нужно после оформления права собственности, официально уведомив администрацию о сносе, чтобы снять объект с кадастрового учета и не платить за него налог в будущем.
Вопрос: Стоит ли продать земельный участок самостоятельно, если у меня нет опыта?
Ответ: По данным экспертов novostroyrf.ru, самостоятельная продажа может занять в 2-3 раза больше времени. Риэлтор не только ускоряет процесс, но и страхует от юридических ошибок в договоре, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Особенно это актуально для сложных сделок (с долями, наследством, материнским капиталом) .
Вопрос: Как быть, если продавец просит предоплату до регистрации сделки?
Ответ: Передавать крупные суммы наличными без юридической фиксации рискованно. Наиболее безопасный инструмент — аренда банковской ячейки. Покупатель кладет деньги в ячейку, а продавец получает к ним доступ только после предоставления в банк зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из ЕГРН на имя покупателя.
Заключение
Рынок недвижимости, в частности сегмент загородной земли, остается одним из самых перспективных. Купить земельный участок ИЖС или продать земельный участок — это сделки, требующие вдумчивого подхода. Главный совет от портала НовостройРФ: никогда не пренебрегайте проверкой. Используйте открытые реестры Росреестра, заказывайте ГПЗУ, консультируйтесь с профессионалами.
Помните, что земля ИЖС — это не просто территория, это возможность построить свой идеальный дом. Подходите к сделке осознанно, и ваши инвестиции обязательно принесут свои плоды в виде комфортной и безопасной жизни.
https://novostroyrf.ru/articles/nedvizhimost/kak-kupit-ili-prodat-zemelnyy-uchastok-izhs/
